Le tasse sull'acquisto immobiliare
Sull'importo dichiarato, che viene chiamato dai tecnici base imponibile, si calcolano tutte le tasse sulla compravendita. La rendita catastale è un importo, stabilito dal fisco, che di regola il venditore conosce, perché serve a calcolare anche imposte che si pagano tutti gli anni, come l'ICI e l'IRPEF. È comunque possibile andarla a chiedere all'Ufficio Tecnico Erariale, anche quando (come accade per le costruzioni nuove) non è stata ancora attribuita. Una volta ottenuto questo dato, bisogna aumentarlo del 5%. Dal 1 gennaio 1997, infatti, tutte le rendite catastali sono state elevate di questa percentuale. Fatta questa operazione, si moltiplica per 100 più un'ulteriore rivalutazione del 10% con decorrenza 01/01/2004; il risultato è il valore catastale, cioè la base imponibile sulla quale calcolare le tasse. Un ultimo cenno per capire cosa siano categoria catastale e classe. La categoria catastale identifica il tipo di immobile. Le classi sono invece suddivisioni, all'interno di ciascuna categoria, basate sul minore o maggiore valore immobiliare. Mentre le categorie sono fisse, il numero di classi può variare anche di molto da Comune a Comune.
Di seguito troverete riportati i coefficenti per i quali moltiplicare la rendita catastale per trovare il valore imponibile sul quale calcolare l'imposta.
A) Imposte di registro, ipotecarie e catastali:
- TERRENI 103,125
- FABBRICATI C/1 - E 39,2
- FABBRICATI A/10 - D 57,75
- ALTRI FABBRICATI 115,50
B) I.V.A., I.C.I.
- TERRENI 93,75
- FABBRICATI C/1 - E 35,70
- FABBRICATI A/10 - D 52,50
- ALTRI FABBRICATI 105,00

Quanto pesano le imposte
Chi compra deve pagare l'Imposta di Registro pari all' 7% dell'importo e imposte ipotecarie e catastali corrispondenti al 3%. Se a vendere è un'impresa di un determinato tipo, l'acquirente paga invece l'IVA del 10% o del 20% se la casa è di lusso più 750 mila lire fisse per imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Le agevolazioni "prima casa"
Sulla compravendita si applica l'Imposta di Registro del 3% anziché il '7%  quando si compra da un privato o da una società non immobiliare, oppure l'IVA del 4% anziché del 10% quando si compra da una società. Le imposte ipotecarie e catastali sono di Euro 336,00 fisse anziché il 3%.  Inoltre non vanno dimenticate le agevolazioni IRPEF sui mutui ipotecari.

Cosa si può comprare e chi può comprare
Le agevolazioni riguardano esclusivamente l'abitazione principale, cioè la casa in cui si abita abitualmente e le relative pertinenze tipo box auto, tettoie e magazzini, identificabili nelle categorie catastali C/6, C/7 e C/2). Sono riconosciute anche in caso di acquisto dei singoli diritti di nuda proprietà o di usufrutto. Dai benefici fiscali per l'acquirente sono escluse, ovviamente, le società. Sono ammessi all'acquisto agevolato solo privati o soci di cooperative costituite da persone fisiche per costruire o acquistare case di abitazione.

Le condizioni in base alla legge 549 del 1995
L' acquirente non deve possedere altre case di proprietà o di cui è titolare di usufrutto, uso o abitazione nel Comune in cui si trova l'immobile. Il limite vale anche per le case in comunione con il coniuge, o possedute solo in parte. Unico caso ammesso: il titolare del diritto di usufrutto che acquista la nuda proprietà dello stesso immobile. Quando si possiede un'altra abitazione, ma fuori dal Comune, il limite scatta solo se la proprietà o il diritto (in questo caso è "off limits" anche la nuda proprietà) sono stati acquisiti usufruendo di altre agevolazioni per la prima casa.

Bisogna avere la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile. Se non si risiede ancora nel Comune in cui si vuole effettuare l'acquisto, bisogna ottenere la residenza entro 18  mesi. La casa però può anche trovarsi nel Comune in cui l'acquirente svolge la sua attività principale. Se si tratta di un emigrato residente all'estero, questi vincoli non esistono. Va bene anche il Comune in cui si trova la sede dell'azienda da cui dipende l'acquirente quando è inviato all'estero per motivi di lavoro.

Altra condizione essenziale è che la casa non appartenga alla categoria considerata di lusso, individuata dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969.

Per ottenere gli sconti fiscali non si devono compilare moduli o richieste: basta far presente al notaio, al momento del rogito, di trovarsi nelle condizioni previste. Le dichiarazioni mendaci sono punite con il pagamento di tutta l'imposta più il 30%.

Quando il venditore è una società immobiliare o un'assicurazione, il prezzo e le altre condizioni di vendita vanno comunicati all'eventuale inquilino, che può esercitare la prelazione, cioè il diritto di acquistare per primo, entro sessanta giorni dalla comunicazione.

Da ultimo, va ricordato che dell'agevolazione si può beneficiare più volte, senza limite, purché ci siano le altre condizioni, ma soprattutto purché non si possiedano altre abitazioni comprate usufruendo delle stesse agevolazioni per la prima casa. È quindi possibile vendere casa e comprarne un'altra, sempre con lo sconto fiscale, purché la cosa avvenga in tempi successivi.

Per cinque anni la casa non deve più essere messa in vendita né donata, altrimenti le agevolazioni decadono e bisogna pagare la differenza a suo tempo risparmiata, nonché una soprattassa del 30%. Se però, entro un anno dalla rivendita anticipata, si provvede ad acquistare un'altra abitazione principale, le sanzioni non scattano.

A partire dal 1° gennaio 1999 - legge 448 del 1998 - dall' Imposta di Registro dovuta è possibile detrarre quanto già pagato per l'acquisto precedente. Per esempio: nel 1991 è stata acquistata la prima casa e si sono spesi 1.549,37 Euro di Imposta di Registro. Nel 1999 viene venduta e, entro 18 mesi, ne viene comprata un'altra, per la quale si dovrebbero spendere, sempre per Imposta di Registro , 2.065,83 Euro. Ebbene, scontando i 1.549,37 Euro del 1991, resterà da dare al Fisco solo
516,46 Euro.

Altre Agevolazioni
Per chi compra casa da un'impresa che la ha ristrutturata l'Iva è al 10% anche se la casa è di lusso. Per le case per le quali esiste un "vincolo" (storico, artistico e simili) se il venditore è un privato l'Imposta di Registro scende al 4% anche se non si tratta di abitazione principale dell'acquirente. Chi compra dal costruttore una casa che non è abitazione principale beneficia dell'Iva al 10% solo se, nell'edificio, almeno il 50% dei piani fuori terra è destinato ad abitazione, e se del rimanente non più del 25% è destinato ad attività commerciali.

 

	Abitazione Principale Acquisto da Privato Spese di registro 3% Ipotecarie e catastali in misura fissa euro 336,00
	Abitazione Principale Acquisto da Impresa Spese di registro euro 168,00 Ipotecarie e catastali in misura fissa euro 336,00 Iva al 4%
	Seconda Casa non di lusso Acquisto da Privato Spese di registro 7% Ipotecarie e catastali 3%
	Seconda Casa non di lusso Acquisto da Impresa Spese di registro euro 168,00 Ipotecarie e catastali in misura fissa euro 336,00 Iva al 10%
	Casa di lusso Acquisto da Privato Spese di registro 7% Ipotecarie e catastali 3%
	Casa di lusso Acquisto da Impresa Spese di registro euro 168,00 Ipotecarie e catastali in misura fissa euro 336,00 Iva al 20%
	Casa di lusso Acquisto da Impresa che ha ristrutturato Spese di registro euro 168,00 Ipotecarie e catastali in misura fissa euro 336,00 Iva al 10%
	Casa di lusso Acquisto da Impresa diversa Spese di registro 7% Ipotecarie e catastali 3%
	Casa Vincolata anche di lusso Acquisto da Privato Spese di registro 3% Ipotecarie e catastali 3%
	Casa Vincolata anche di lusso Acquisto da Impresa Spese di registro euro 168,00 Ipotecarie e catastali euro 336,00 Iva 20%
	Casa Vincolata anche di lusso Acquisto da Impresa che ha ristrutturato Spese di registro euro 168,00 Ipotecarie e catastali euro 168,00 Iva 10%
	Casa di lusso Acquisto da Impresa diversa Spese di registro 3% Ipotecarie e catastali 3%